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换了一批人上山牧马山就能翻身了?

时间:70-01-01 08:00 来源:

  一边是“成都别墅第一山”、“中央别墅区”的赞誉,一边是配套不全、入住率低的质疑。二十年来,对牧马山的讨论中一直存在两种声音:是宝地还是错付了?在行业内外,说起牧马山,马上会有人自动站队。

  从去年开始,牧马山迎来一些新的变化。龙湖、万科、蓝城三个品牌房企在牧马山的新项目先后入市,新项目推出之后,一批新人开始上山。牧马山是否有机会再次“翻身”?这个问题发哥关心,开发商关心,买房人更关心。

  春天伊始,万物复苏。去牧马山踏青、看飞机的人又多了起来,牧马山现在到底什么情况?最近发哥去走了一趟。

  牧马山曾与北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖被誉为“中国四大别墅区之一”,2011-2014年迎来高光时刻,诞生了如牧马山蔚蓝卡地亚、置信牧山丽景的“藏品级别墅”;2015年之后,板块热度渐低,一直不温不火。直到去年,牧马山迎来3个重量级新产品,重新走进了人们的视野。

  龙湖·舜山府。是龙湖继长桥郡、悠山郡之后开发的第三个项目,主打英式风格的独栋及叠拼产品,总价260万起。

  万科·君悦云台。该项目前身是号称“西南第一墅”的吉宝·沁风御庭,目前在售独栋、双拼与联排产品,总价388万起。

  蜀道蓝城·桃李春风。由杭州房企蓝城与蜀道集团合作开发,占地700多亩,主打中式合院+桃李春风小镇,首批入市产品为合院、叠拼,总价280万起。

  龙湖自2007年起,15年内未曾缺席过牧马山,对这片区域自有深刻的理解。万科虽入场不久,但在成都已有万科·五龙山等“珠玉”在前。蜀道蓝城·桃李春风,也早已在杭州有过成功经验。其中,龙湖和万科的新项目都是从新加坡企业吉宝置业手中收购而来,而沁风御庭已经经历过二次转手,是吉宝十年前从国嘉手中收购而来。

  不换思路就换人,对于牧马山的开发也是如此。而这一次换上场的万科、蓝城,品牌实力大于之前山上的大部分企业。

  换人之后,产品产生了新的变化,或将为牧马山注入新的活力。看完三个项目后,发哥发现:现在的牧马山整体面积变小了,总价也相应降低了。

  具体来看,蜀道蓝城·桃李春风,叠拼面积段160-200㎡,带精装总价300-450万,均价约1.8万/㎡,龙湖·舜山府最小叠拼面积仅167㎡,总价280万起,均价1.6万/㎡。万科·君悦云台后期也将推出叠拼产品,购买门槛或将比现在更低。

  对比成都市面上现有的墅类产品,牧马山近两年的产品面积段、总价,都比较友好;而若与十年前的牧马山别墅纵向比较,产品面积“缩水”、购买门槛降低的变化趋势则更为明显。

  以龙湖三个产品的策略变化为例,长桥郡、悠山郡、舜山府,在产品类型上差别相当明显。长桥郡是大面积、高总价的大独栋,三期伴山的套均面积甚至达到800㎡,总价超过800万(十年前);而悠山郡则是“独院低密住宅”概念,套均面积350㎡左右,套均总价只有280万;龙湖·舜山府除了部分独栋外,大部分面积则“缩水”至167㎡,套均总价依然在280万左右。

  产品的变化,如何影响牧马山的下一步?或在于主力客群的变化。多个项目的置业顾问都表示,现在来看房的80%都是在天府新区、高新区上班的年轻人,用途以自住为主。

  在项目案场,“天府西”、“武汉路西”的概念取代以往的“中央别墅区”成为高频词,区位图上同样明显标示出了天府中央商务区、成都金融城的位置。随着城南城市新中心逐渐成型,牧华路、武汉路等城市主干道通车,将牧马山到天府中央商务区的车程缩短至半小时。

  一位负责牧马山项目的负责人则表示,以前牧马山高端别墅居多,但配套缺失、城市界面比较差,高端客户不认可区域价值,去化普遍缓慢。而今产品不那么极致了,客群向普通改善购房者转变,但区域配套没有明显改善,可能依然会让这部分客群失望,“在牧马山买一套别墅,和在主城区买一套大平层价格差不多,但居住便利度上肯定还是主城区大平层更好。”

  目前,新津已启动建设“TOD+5G”公园城市社区一期、二期项目, “天府牧山数字新城”还将引入一系列重大产业化项目, 但现在区域人气冷清,沿路小区空置率依然较高。

  二十年来,牧马山一直在调整自己的参照坐标。之于天府广场的市中心,这里是远郊别墅;之于金融城,这里是中央别墅区;之于秦皇寺CBD,这里是武汉路西。

  二十年来,很多开发商都成为牧马山上的过客。各路诸侯一通操作之后,依然无济于事。今年,换一批人上山,牧马山能不能翻身?

  目前来看,三个开发商带来了新打法、新产品,确实击中了一部分新的客群。但牧马山的现状,依旧可以用“不温不火”形容,而牧马山的后劲,依然让人担心。

  虽然限墅令执行之后,牧马山的大量墅级产品在品类上会更加稀缺,但直到现在,除了牧山湖蔚蓝卡地亚,牧马山很少有项目的二手房价格能超过1.5万元/㎡。过去二三十个项目没改变的事情,现在指望两三个项目就能改变,不太现实。

  配套缺失、入住率低依然是区域共性之一。阳光、蓝天、白云之下的牧马山诱惑力十足,但到了晚间,这里依然是睡城,活力不足。

  对于一个区域的成熟,我们常说“需要时间”。现在对牧马山的问题是,时间还有,但空间正在逐渐变小。

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